Liegenschaftenbewertung

Allgemeines

Erträge aus Liegenschaften (z. B. Miet- oder Pachterträge) sowie der sogenannte Eigenmietwert von selbstgenutztem Wohneigentum sind steuerpflichtig.

Das steuerbare Vermögen wird grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet (§ 39 StG).

Bewertungsgrundlage

Für die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ist für die Steuererklärung 2025 noch die Weisung des Regierungsrates vom 12. August 2009Externer Link wird in einem neuen Fenster geöffnet. massgebend. Ab dem 1. Januar 2026 tritt eine neue Weisung vom 28. August 2024Externer Link wird in einem neuen Fenster geöffnet. und deren ÜbergangsregelungExterner Link wird in einem neuen Fenster geöffnet. bis zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung in Kraft. Die ab 2026 gültigen Werte werden in der Regel im Januar 2027 mitgeteilt.

Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken)

Die mitgeteilten Werte bleiben bis zur Zustellung einer neuen Bewertung gültig. Per 2026 werden alle Liegenschaften neu bewertet.

Ansonsten erfolgt eine Neubewertung nur bei

• Neubauten
• neuem Stockwerkeigentum
• umfassenden Totalrenovationen
• Abbruch von Gebäuden
• Handänderungen (z. B. Eigentümerwechsel)

Die Bewertung erfolgt durch die Standortgemeinde, sobald die Liegenschaft durch die Gebäudeversicherung amtlich geschätzt wurde.

Bewertungsrichtwerte

• Der Vermögenssteuerwert liegt zwischen 70–100 % des Verkehrswerts.
• Der Eigenmietwert liegt zwischen 60–70 % der marktüblichen Miete.

Die definitiven Werte werden bei der Prüfung der Steuererklärung festgelegt. Einwände gegen die Bewertung sind im Rahmen der Steuererklärung geltend zu machen. Erst gegen die Veranlagung kann später Einsprache erhoben werden.

Wichtig bei Vermietung: Der tatsächlich erzielte Mietzins muss in der Steuererklärung deklariert werden.

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

Für diese Objekte kann der Vermögenssteuerwert selbst berechnet werden:

Berechnung: Jahresertrag × 100 ÷ 7,05 = Vermögenssteuerwert (gültig bis Steuerperiode 2025)

Zum Jahresertrag gehören alle Mieten sowie der Mietwert selbstgenutzter Räume. Falls Mieter zusätzliche Kosten übernehmen (z. B. Unterhalt oder Gebühren, die normalerweise der Eigentümer zahlt), sind diese zum Mietzins dazuzurechnen. Nicht einbezogen werden Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser oder Kehrichtgebühren.

Den berechneten Wert können Sie direkt im Liegenschaftenverzeichnis unter "Verkehrswert" eintragen.

Eigenmietwert bei Selbstnutzung

Wenn Sie selbst in einer Wohnung Ihres Mehrfamilienhauses wohnen, setzen Sie dafür 70 % einer vergleichbaren Marktmiete als Eigenmietwert ein.

Noch Fragen?

Bei Unsicherheiten oder Fragen zur Bewertung Ihrer Liegenschaft steht Ihnen die Abteilung Steuern zur Verfügung.